Mis à jour le 20 juillet 2026
La question arrive souvent après une division de bien ou un héritage. Vous gérez deux appartements sous le même toit, et vous vous demandez si 1 compteur pour 2 logements est encore possible en 2026. La réponse dépend de votre situation précise, mais la règle générale est stricte. Dès qu’il y a deux baux distincts, chaque locataire dispose d’un droit personnel à son propre contrat d’électricité. Maintenir un seul compteur et refacturer la consommation, c’est pratiquer une revente d’électricité interdite aux particuliers. La plupart des guides confondent refacturation légale et revente illicite d’électricité, ou n’explicitent pas la ligne rouge : le prix coûtant strict. Ce dossier tranche cas par cas : les 6 configurations bailleur, le vrai coût 2026 d’un deuxième compteur Enedis (barème PRO RAC 03E), et l’unique condition qui rend le sous-compteur légal.
📌 L’essentiel à retenir :
avec deux baux distincts, 1 compteur pour 2 logements est illégal dans la grande majorité des cas. La solution standard est le deuxième compteur Enedis (budget 1 200 à 2 500 € HT, délai 2 à 6 mois). Le sous-compteur est une alternative légale, sous conditions strictes de facturation au prix coûtant.
Deux baux distincts : la règle qui s’impose au bailleur
Le principe est fixé par les articles L.331-1 et L.331-3 du Code de l’énergie. Tout consommateur final d’électricité peut librement choisir son fournisseur pour chacun de ses sites de consommation. Un logement occupé par un locataire sous bail constitue un site de consommation à part entière. Ce droit appartient au locataire, pas au bailleur.
Concrètement, votre locataire peut exiger à tout moment son propre contrat. Si vous maintenez un seul compteur et facturez l’électricité dans les charges, vous pratiquez une revente d’électricité. Or l’article L.333-1 réserve cette activité aux fournisseurs autorisés. Un particulier n’y entre jamais.
Cette situation expose le bailleur à plusieurs risques concrets :
- Requalification des charges : un tribunal peut requalifier la part d’électricité refacturée en complément de loyer non déclaré.
- Remboursement rétroactif : le locataire peut réclamer le remboursement des sommes versées au titre d’une refacturation illégale, parfois sur plusieurs années.
- Friction au changement de locataire : le locataire entrant peut bloquer l’ouverture d’un contrat si aucun point de livraison individuel n’existe.
Les configurations où un seul compteur crée un problème juridique
Deux baux de droit commun (loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation) : c’est la situation la plus fréquente. Chaque locataire a le droit d’ouvrir son propre contrat. La fourniture d’électricité dans les logements privatifs ne figure pas dans la liste des charges récupérables fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Vous ne pouvez donc pas l’inclure dans les charges quérables sans cadre légal précis.
Deux baux meublés longue durée (bail d’un an, loi 89-462) : même logique. Dès qu’un bail est signé, le droit à l’individualisation du contrat s’applique (Code de l’énergie, L.331-1 et L.331-3).
Maison divisée de fait sans permis ou déclaration préalable : situation fragile côté urbanisme. Y ajouter un compteur partagé multiplie le risque.
Avant toute démarche de régularisation, un diagnostic électrique en location permet de documenter l’état réel de l’installation et d’anticiper les travaux nécessaires à la séparation des circuits.
⚠️ Attention :
si votre locataire demande l’ouverture d’un contrat à son nom mais que l’installation n’a pas de deuxième point de livraison Enedis, le fournisseur refusera la mise en service. C’est le bailleur qui doit engager les travaux. Attendre n’est pas une option recevable légalement.
Les cas où 1 compteur pour 2 logements reste possible
Il existe des configurations où le maintien d’un seul compteur est légalement défendable. Elles sont moins fréquentes qu’on ne le pense.
| Situation | Statut légal | Condition principale |
|---|---|---|
| Location saisonnière courte durée (< 90 jours consécutifs par locataire) | Toléré | Prix « tout compris » incluant les charges ; pas de bail classique |
| Chambre chez l’habitant (bailleur résidant sur place) | Toléré | Pas de bail locatif distinct ; usage partagé |
| Colocation sous bail unique | Légal | Un seul bail solidaire ; un seul contrat d’électricité cohérent |
| Logement de fonction (convention d’occupation précaire) | Possible | Selon les termes de la convention |
La location saisonnière de type Airbnb mérite une précision importante. La loi définit la location saisonnière comme une location conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs. Cette limite vient de l’article 1-1 de la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970, confirmée par le Code du tourisme. Le prix « tout compris » couvre alors les charges, dont l’électricité. Dès qu’un locataire s’installe sous un bail réel, même meublé, la tolérance disparaît.
En 20 ans, j’ai vu des dizaines de bailleurs se croire dans un cas d’exception qui n’en était pas un. La location saisonnière glisse souvent vers de la location de fait, et la dérogation tombe avec elle. Sur les configurations SCI, copropriétés ou biens en indivision, je ne me prononce pas — c’est du droit patrimonial, pas de l’électricité.
Obtenir un deuxième compteur Enedis : démarches, budget et délais
C’est la solution propre et sans ambiguïté. Vous créez un deuxième point de livraison (PDL) pour le second logement. Votre locataire ouvre son contrat, choisit son fournisseur, et vous n’intervenez plus dans sa consommation.
J’ai accompagné un bailleur dans la région de Rousset dont la bastide comportait un bâtiment en fond de parcelle, à une dizaine de mètres du coffret de branchement existant. Enedis a facturé environ 3 600 € HT rien que pour l’extension réseau (forfait extension basse tension + linéaire à 105 € HT/m). Total du chantier : autour de 4 500 € HT, en incluant le branchement, le Consuel et le petit tableau divisionnaire du second logement. Ce cas figure parmi les plus lourds que j’aie rencontrés, mais c’était la seule solution propre juridiquement.
Les étapes de la procédure
- Faire réaliser les travaux électriques privatifs dans le second logement (tableau, disjoncteur, ligne) par un électricien qualifié.
- Déposer une demande sur le portail de raccordement Enedis (rubrique « Raccordement en consommation »).
- Réceptionner et signer le devis Enedis (10 jours ouvrés si simple, jusqu’à 6 semaines si extension réseau).
- Obtenir l’attestation de conformité Consuel : obligatoire pour toute nouvelle installation raccordée au réseau. Référence : article D.342-19 du Code de l’énergie, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025 (décret n°2024-1122 du 4 décembre 2024). Sans ce visa, Enedis refuse la mise en service.
- Mise en service du compteur Linky par Enedis.
Les travaux privatifs doivent respecter la norme NF C 15-100. Votre électricien dimensionnera le tableau électrique divisionnaire du second logement en conséquence.
Le catalogue Enedis 2025-2026 fixe le budget total d’un deuxième compteur entre 1 200 € et 2 500 € HT en limite de propriété. Ce chiffre inclut le branchement Enedis, la mise en service et les travaux privatifs de l’électricien. Si Enedis doit créer une extension de réseau pour un bâtiment isolé, comptez 3 000 € HT et plus selon la longueur de ligne.
🔧 Conseil de chantier :
lancez la demande Enedis dès que la décision de division est arrêtée, avant même le début des travaux privatifs. Le délai global de 2 à 6 mois est systématiquement le facteur bloquant, pas le coût.
Je déconseille de rester sur un seul compteur quand il y a deux baux, même si la situation dure depuis dix ans sans problème visible. Le risque ne se matérialise pas au quotidien, mais il peut surgir au pire moment : changement de locataire, sinistre, litige, vente du bien.
Le sous-compteur électrique : une alternative légale sous conditions
Si le deuxième compteur Enedis est impossible (délai, coût, contraintes d’installation), installer un sous-compteur électrique est une alternative. Il mesure précisément la consommation du second logement et permet de la refacturer légalement. Condition non négociable : refacturation au prix coûtant exact, sans marge.
| 2ème compteur Enedis | Sous-compteur | |
|---|---|---|
| Statut légal | Solution standard, aucune ambiguïté | Légal si refacturation au prix coûtant strict |
| Budget | 1 200 à 2 500 € HT (standard) | 100 à 300 € (matériel + pose) |
| Gestion en cours de bail | Locataire gère son contrat en autonomie | Bailleur relève et refacture chaque période |
| Risque bailleur | Nul | Présent si la moindre marge est appliquée |
| Autonomie locataire | Totale (choix du fournisseur libre) | Partielle (dépendant du bailleur pour la facturation) |
| Démarche Enedis | Obligatoire (raccordement formel) | Aucune |
Le sous-compteur doit être homologué MID (Measuring Instruments Directive) pour que ses relevés soient opposables en cas de litige. La refacturation s’effectue en appliquant le prix unitaire du kWh de votre contrat, relevé exact, sans coefficient. Dès qu’un centime de marge apparaît, on bascule dans la revente illicite.
Les textes de loi qui encadrent votre situation
Quelques références utiles si vous devez répondre à un locataire ou préparer un dossier.
Code de l’énergie, articles L.331-1 et L.333-1 : droit de tout consommateur à choisir son fournisseur par site de consommation ; obligation d’autorisation administrative pour revendre de l’électricité. Textes consultables sur le site officiel Légifrance.
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (baux d’habitation) : fixe le cadre général des baux nus et meublés. Le principe de la responsabilité individuelle du locataire pour son abonnement énergétique découle du Code de l’énergie (L.331-1 et L.331-3), pas de cette loi.
Décret n°87-713 du 26 août 1987 (charges récupérables) : liste exhaustive des dépenses que le bailleur peut répercuter sur le locataire. La fourniture d’électricité dans les logements privatifs n’y figure pas.
Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 : a renforcé l’individualisation des frais de chauffage et de froid dans les immeubles collectifs (Code de la construction et de l’habitation). Ne régit pas l’électricité en maison divisée, mais utile pour un immeuble avec parties communes.
FAQ : vos questions sur 1 compteur pour 2 logements
Un bailleur d’Aubagne m’a contacté en 2025 après avoir hérité d’une maison divisée en deux depuis trente ans, avec un seul compteur. Zéro problème apparent pendant des décennies. Puis au départ du locataire du haut, celui-ci a réclamé le remboursement de ses « charges d’électricité » sur deux ans en invoquant l’illégalité de la refacturation. Le bailleur a préféré rembourser plutôt que d’aller au procès : 1 400 € restitués.
Ce type de situation se régularise facilement à condition d’agir avant qu’un litige ne surgisse. Une demande de raccordement Enedis, deux à six mois d’anticipation, et l’installation est conforme.
En résumé, 1 compteur pour 2 logements est rarement une option : dès qu’un bail est signé, il faut un deuxième compteur Enedis ou un sous-compteur MID refacturé au prix coûtant.
📖 Ce guide est informatif.
Pour les démarches concrètes, appuyez-vous sur un électricien Qualifelec pour les travaux privatifs, sur Enedis pour la partie raccordement, et sur un notaire ou avocat spécialisé pour les situations juridiques complexes (indivision, SCI, division sans permis préalable). Ces configurations ont des imbrications qui peuvent orienter vers des solutions différentes de celles présentées ici.
Électricien depuis plus de 20 ans, installé en Bouches-du-Rhône. Ancien compagnon devenu artisan, Marc a câblé des centaines de tableaux, tiré des kilomètres de gaines et remis aux normes des dizaines d’installations résidentielles. Il transmet ici son expérience terrain : normes NF C 15-100, gaines et conduits, tableaux et protections, branchements, bornes de recharge, photovoltaïque et ventilation. Chaque article est vérifié contre les sources primaires (AFNOR, Consuel, Enedis, ADEME).
